Biel Horrach Estarellas
Arquitecte, doctor en urbanisme i investigador del Grup de Recerca Geografies Crítiques de la Urbanització, Sostenibilitat i Turistificació
Després d’un llarg període de manca de continuïtat en les polítiques d’habitatge, les conseqüències de la crisi immobiliària van agreujar-se quan molts ajuntaments es van veure obligats a vendre el patrimoni de sòl municipal per pal·liar deutes. L’any 2015, però, es va començar a marcar un punt d’inflexió amb mesures destinades a revertir aquest deteriorament, com la preservació del sòl públic i un augment de les reserves d’habitatge de protecció pública. Es va establir, per llei, la prohibició de monetitzar la cessió del sòl públic, i es va implementar un increment en la reserva de sòl per a habitatge de protecció oficial, assolint una mitjana del 50% en àrees de transformació urbanística.
Aquestes iniciatives van ser acompanyades de serveis com les oficines antidesnonaments, que ofereixen suport d’intermediació a col·lectius vulnerables davant els impagaments de lloguer i les execucions hipotecàries, així com la creació de diverses tipologies d’habitatge social per cobrir les diferents necessitats de les unitats de convivència. Aquest primer pas, orientat a contrarestar la pressió immobiliària i l’especulació, va establir una base per millorar l’accés a l’habitatge. A més, es van introduir regulacions per limitar l’impacte de dinàmiques socioeconòmiques globals que dificultaven l’accés a l’habitatge, com el turisme intensiu, especialment en àrees com el centre històric, on cada any desenes de llars es veien desplaçades. Es van posar restriccions a les estances turístiques en habitatges i es va incrementar el parc d’habitatges públics en un 50% a les Illes Balears, gràcies a la col·laboració amb l’IBAVI.
No obstant això, tot i els límits a l’activitat turística, s’ha continuat experimentant un creixement en noves modalitats d’allotjament que accentuen la pressió sobre el mercat immobiliari i el sòl disponible. Des de fa dècades, Mallorca ha esdevingut una de les destinacions turístiques amb més pernoctacions, superant fins i tot zones com Quintana Roo, a Mèxic, amb més de 45 milions de pernoctacions anuals. L’impacte d’aquesta intensitat turística sobre el territori és tal que duplica les pernoctacions d’altres destinacions com Tenerife o la Costa de Barcelona, les quals, pel seu caràcter continental, en el cas de Barcelona o la manca d’estacionalitat, a Tenerife, pateixen menys pressió estacional.
En aquest escenari, on el turisme i el mercat immobiliari són les principals economies de les Illes Balears, especialment després de la crisi immobiliària i el procés de concentració de la propietat, els residents es troben en competència directa amb els inversors globals. Aquest desequilibri fa que les unitats familiars, sovint amb ingressos modestos, no puguin competir amb el boom de tot un gran nombre d’actors amb un alt poder adquisitiu que veuen les Illes com un mercat atractiu per a la inversió immobiliària. És així com, malgrat les iniciatives del 2015, les polítiques d’habitatge requereixen una actualització per fer front a les noves dinàmiques globals.
Propostes per una actualització de les polítiques d’habitatge
Per revertir aquesta situació, es proposen les següents mesures:
-
Planejament i legislació àgils i adaptables: És fonamental que el planejament urbanístic i el marc legislatiu siguin flexibles per poder adaptar-se ràpidament a les tendències del mercat global. Això inclou l’establiment de mecanismes de revisió periòdica que permetin actualitzar les normatives en funció de les condicions socioeconòmiques, la demanda d’habitatge així com els efectes del turisme i la inversió immobiliària estrangera. D’altra banda, aquest tipus de legislació adaptable ha de permetre donar resposta immediata davant crisis de tipus immobiliari, garantint així que les necessitats dels residents es prioritzin enfront de les tendències especulatives o de creixement descontrolat.
-
Regulació de la segona residència i habitatges turístics: La proliferació de segones residències i d’habitatges dedicats al turisme representa una gran pressió sobre el mercat immobiliari i en les comunitats locals. A curt termini, és imprescindible regular la compra d’aquells habitatges que no es destinin a residència principal, amb l’objectiu de reduir la competència pel mercat d’habitatge entre residents i inversors turístics, facilitant així que els habitants locals tinguin accés a un habitatge digne i accessible.
-
Regulació de la compra per part de no residents: La inversió immobiliària de no residents, guiada per interessos especulatius, ha anat incrementant de forma excepcional els preus de l’habitatge, fent-lo inaccessible per a la major part de residents. És així com la necessària regulació de la compra d’habitatges per part d’estrangers s’ha posat en evidència els darrers anys, amb l’objectiu d’implementar restriccions en aquelles dinàmiques que contribueixen a l’augment dels preus, protegint així el mercat intern.
-
Màxima ampliació d’habitatges amb algun tipus de protecció: La manca d’habitatge assequible fa necessari augmentar el nombre d’habitatges amb algun tipus de protecció, garantint que aquests estiguin disponibles exclusivament per a residents. En aquest sentit, una mesura important, per evitar l’especulació de l’habitatge amb millores fruit de les subvencions, seria la incorporació d’un tipus de protecció per a aquells habitatges que han estat sotmesos a algun tipus d’ajuda pública.
-
Ampliar la diversitat tipològica de l’habitatge protegit, per tal d’atendre així les diferents necessitats de les unitats de convivència segons la seva composició i renda de la llar. Aquesta diversitat tipològica hauria de permetre ajudaria a millorar la mescla social en els barris, i així la cohesió social.
-
Increment de la reserva d’habitatge protegit en sòls de transformació: Històricament, la reserva d’habitatges protegits anava dirigida a un perfil de col·lectius amb importants condicions de vulnerabilitat. L’ampliació de les tipologies d’habitatge amb algun tipus de protecció, contenint també una protecció proporcional a les rendes de la classe mitjana, permetria ampliar la reserva d’habitatge amb algun tipus de protecció fins a un 80%, de manera que la major part de l’habitatge a desenvolupar respongui a les necessitats socials i no només a les oportunitats de negoci, caminant així cap a un model més equilibrat i inclusiu.
-
Transició energètica inclusiva: La inclusió d’accions per a la rehabilitació energètica i l’autoconsum compartit, mitjançant la creació de comunitats energètiques, permetria que els col·lectius més vulnerables tinguessin accés a una energia assequible i neta, alhora que es contribuiria a la fixació dels veïns als seus barris, limitant la gentrificació i les greus situacions de pobresa energètica.
-
Polítiques per una transició ecosocial i canvi de model econòmic: Ja que mentre el mercat immobiliari continuí sent, juntament amb el turisme, una de les principals economies de l’illa, basant-se en la mercantilització d’una de les necessitats bàsiques de la societat, l’accés a un habitatge digne, sempre es mantindrà en perill. I és que estem en mans d’un model econòmic molt poc resilient, sempre sotmès a les dinàmiques immobiliàries globals. És per això que es fa cada vegada més necessari diversificar el model cap a una economia descarbonitzada i inclusiva, capaç de dotar de llocs de treball dignes al conjnut de la societat.
-
Regeneració urbana: Davant l‘emergència habitacionista ens trobam en un moment d’oportunitat per impulsar la transformació d’aquells espais urbans que fomenten la fragmentació urbana en nous espais cohesionats on es garanteixi l’accés a un habitatge digne. És així com mesures de regeneració urbana, millora de l’urbanitat, la cohesió social, o d’adaptació i mitigació a l’emergència climàtica poden generar sinergies entre elles. En aquest sentit, caldria tirar enrere les alternatives plantejades els darrers mesos per decret llei on els sòls d’equipaments passen a ser susceptibles per la construcció d’habitatge de preu limitat. És a dir. Incrementant la densitat i reduint el sòl d’equipaments disponible. Com alternativa plantejar la transformació dels grans recintes amb un sol ús conformats per grans platges d’aparcaments, transformant-los en nous centres urbans equipats, amb mescla d’usos i nous espais públics de referència de qualitat i lliure de cotxes, introduint diferents categories d’habitatge social per garantir la cohesió social.
Conclusions
En resum, el mercat immobiliari de les Illes Balears es troba actualment en tensió per dinàmiques globals que impacten en les condicions de vida de la població local. Tot i les polítiques aplicades a partir del 2015, les noves necessitats de l’habitatge demanden una resposta més ambiciosa i actualitzada que pugui protegir l’accés a l’habitatge digne, especialment per als col·lectius més vulnerables.
Les polítiques d’habitatge, per tant, han de ser capaces de respondre amb eficàcia als desafiaments globals que incideixen en el mercat local, especialment aquelles que contribueixin a un canvi de model econòmic i energètic que afavoreixi la inclusió social i la sostenibilitat. La diversificació econòmica cap a un model més resilient i l’establiment de regulacions que prioritzin els residents en l’accés a l’habitatge són dos punts clau per garantir la cohesió social i la qualitat de vida dels ciutadans de les Illes Balears.
Només amb un compromís fort i decidit per part de les diferents administracions, es podrà aconseguir un model d’habitatge que equilibri els interessos econòmics amb les necessitats de la societat, mantenint el dret a l’habitatge com a un pilar essencial del benestar ciutadà.
