6.3 Amenaces davant una explotació immobiliària de l’allotjament turístic

Els temps ens porten nous actors econòmics al món del turisme i no sols per l’era d’internet o per la crisi de la COVID19. El flux de fons financers altament especulatius és constant i la demanda de compra d’edificis hotelers cada dia més intensa a les Illes Balears i, especialment a Mallorca. El repte que ens planteja la situació actual és saber si es tracta de mers nous accionistes que aporten capital o, per contra, porten amb si la definició d’un nou model d’explotació de les instal·lacions hoteleres, així com si aquesta modalitat de capital inversor afectarà el sistema de relacions laborals i, en conseqüència, a tot l’entorn turístic.

A Mallorca durant els anys 60 i 70 van ser els majoristes i operadors turístics els que van aportar en molts casos, bona part del finançament dels hotels que es van construir. A més eren els que garantien l’arribada dels clients a bastament. Per tant, van imposar el seu model d’hotel, amb espais comuns reduïts, de poca qualitat i confort, amb habitacions petites, la qual cosa forçava a la sortida de l’hotel dels visitants per a així captar una part de la seva despesa extra hotelera.

Tal vegada vivim el final d’aquesta etapa que ha durat 60 anys i d’aquest model en el qual el majorista turístic marca el ritme, la temporada, el preu, el volum d’activitat i fins a la grandària dels espais a utilitzar per als turistes, entre altres coses perquè els operadors turístics actuals tenen dificultat per a aportar nous recursos financers. Com a exemples recents veiem que el gegant TUI ha necessitat un rescat del Govern Federal d’Alemanya per a poder seguir en actiu després de la crisi de la COVID19 o la desaparició de Thomas Cook al costat d’altres majoristes de menor entitat.

La impressió que hem tingut en moltes ocasions és que els recursos per a inversions en la renovació d’hotels, mai van ser un problema per al sector hoteler a les Illes Balears. El capital sempre apareix atret per l’estabilitat en els seus rendiments i la seguretat en la inversió que dóna el turisme, que, amb rares excepcions, sempre ha estat una aposta segura o almenys de les més segures.

                                                                                                        Foto AraBalears

És curiós que quan el Govern ha ofert línies de crèdits avantatjosos al sector hoteler, sempre es produeix un cert desdeny en el sector i una baixa estima de les línies de crèdit oficials, bàsicament perquè tenien recursos propis o podien captar-los als operadors turístics o d’inversors implicats en l’explotació turística. O tal vegada perquè hi ha cert rebuig als controls o al lliurament de documentació, balanços i dades a l’Administració.

En els últims anys s’ha produït una notable remodelació de la planta hotelera, motivada en part, pels avantatges i absència de control que els va concedir la mal anomenada “Llei Delgado” de trista memòria. Alguns xifren que un 50% la planta d’allotjament s’ha remodelat, per a gaudir de la cessió pública sense contrapartida ni control, d’un 20% d’edificabilitat addicional i a l’augment de les seves places, la qual cosa va suposar un increment significatiu d’oferta en establiments de 4 estrelles i, en menor mesura, de 5 estrelles o falsos 5 estrelles perquè així s’estalviaven el cost d’amortitzar places obsoletes.

Queden per tant molts edificis sense transformar que poden arribar a les 250.000 places que arrosseguen l’estructura bàsica dels anys 60 i 70 del segle passat o a les quals solament s’ha incorporat algun element estètic o superficial. En molts casos són edificis obsolets, amb una propietat compartida entre familiars o grup de titulars no vinculats professionalment a l’explotació hotelera i sense capacitat per a enfrontar-se a una inversió significativa que faci renéixer el negoci amb un funcionament modern i eficient per als pròxims 20 anys.

Aquests edificis serien per tant, un objectiu propici per als nous inversors, que no tenen vinculació ni inclinació a cap activitat productiva concreta, però que se centren en el món de l’especulació i, especialment, al de l’especulació immobiliària. Pot ser la mostra del nou capitalisme del rendisme o la versió turística de l’abús del totxo com a negoci fàcil.

Al capdavant d’aquesta modalitat estan els Fons d’Inversió amb potents maquinàries de disseny d’estratègies i control a distància del lloc on aterrin les seves aportacions de capital i allunyats també geogràficament, dels paradisos fiscals en els quals dipositen els seus guanys i així eviten les seves obligacions tributàries en els territoris en els quals obtenen els seus guanys.

Per a aproximar-nos al problema de l’arribada dels nous colonitzadors del turisme vacacional, podem veure algunes dades recollides per la revista Hosteltur d’abril de 2019, en la qual es mostren la presència majoritària dels Fons d’Inversió i de les Societats d’Inversió de tot el món, que han posat a la costa espanyola en el centre dels seus objectius.

Per exemple els anys 2017 i 2018 es va invertir 8.760 milions d’€, dels quals 5.087,9 milions (un 58%) van ser de Fons, Socimis o Signatures d’Inversió immobiliàries o de captadors de rendes. En aquest grup d’“inversors” rendistes destaca el Fons dels Estats Units d’Amèrica del Nord The Blackstone Group que controlava en aquesta data més de 16.000 llits a Espanya i que recentment han aparegut notícies que disposaven d’una xifra significativa per a 2020 i així ampliar la seva cartera d’hotels vacacionals controlats.

No és res nou en aquests temps. És un procés que s’ha viscut en la sanitat, en les residències de majors, en els habitatges (fins i tot en les quals tenien la condició d’habitatges socials), el taxi o en altres sectors productius.

Per a aconseguir el seu èxit especulatiu, aquests fons necessiten rendibilitats segures, el més estable possible i que perduri un temps sense massa complicacions que facin perillar el cobrament de la “renda” o, si fos el cas en el moment oportú, s’executi fàcilment la desinversió sense cost d’imatge o polític, independentment de la destrossa que deixin en l’àmbit empresarial, laboral, en el social o mediambiental. És el pur rendisme salvatge sense pàtria ni frontera.

Alguns podran pensar que si vénen inversors i ens ajuden a “modernitzar” la planta hotelera això pogués ser positiu. Però és mera aparença. El nostre model turístic, la planta hotelera i els serveis complementaris, necessiten evolucionar i modernitzar-se, però haurà de ser lluny del model especulatiu immobiliari si l’objectiu és orientar-nos cap a un futur equilibrat, amb estabilitat econòmica que sigui rendible en el social i en mediambiental.

El problema es forja quan darrere d’aquests Fons d’Inversió es troben maquinàries potents de disseny de sistemes d’extracció de les màximes rendibilitats, a costa de tot i de tots, la qual cosa pot comportar la substitució del model preexistent, com són els actuals hotels consolidats, que funcionen amb els serveis complets dins de la unitat d’empresa, amb plantilles estables i amb drets, que s’ajusten a un nivell de la qualitat-preu en les prestacions de l’allotjament vacacional.

En canvi podem trobar a Magalluf, Calvià, a Mallorca, exemples recents d’aquestes modalitats d’inversors immobiliaris, que es presenta una inversió hotelera en edificis amb l’aparença d’un hotel remodelat i modern, però que en realitat acull un centre comercial i unes habitacions que manquen dels serveis propis d’un hotel de qualitat, com poden ser el menjador, cafeteria, salons, spas, gimnàs, jardins, piscines climatitzades, sala de jocs, etc.

Si aquest model d’hotel pot ser la base d’un negoci immobiliari i però no del turístic, ja que es poden deteriorar les empreses de l’entorn que ofereixen els serveis complementaris a l’allotjament o es promouen l’atomització de microempreses de serveis adossats a l’allotjament, la qual cosa trenca la unitat d’empresa i expandeix la competència deslleial i la inestabilitat del teixit empresarial actual.

Amb aquest model d’explotació immobiliària dels hotels, es posa en risc el treball amb contracte decent i regulat, que estarà amenaçat de major precarietat pel món de l’especulació, que quan pot el substitueix per treball de l’emprenedor autònom, la microempresa o el miniservei, instal·lat en un espai reduït vinculat a un hotel remodelat, la qual cosa representaria la consolidació del model especulatiu immobiliari en el si del turisme vacacional. La implantació d’aquests escenaris suposaria una mutació empresarial, laboral i social de greus i imprevistes conseqüències.

Evidentment una majoria de treballadors assalariats rebutjaria el canvi d’estatus, tampoc acceptaria de bon grat el canvi d’un treball remunerat amb drets, per un altre en el qual se sobreexplota i en el qual assumeixes tots els riscos amb molt pocs avantatges. Però desgraciadament ens arriben temps durs de desocupació i de vulnerabilitat per a desenes de milers de treballadors i treballadores del turisme, que tindran menors possibilitats d’ocupació.

També pensem, en la dura “oportunitat” que representa una microempresa o un servei professional per a moltes persones immigrants, que per extrema necessitat o per a superar les dificultats de legalització de la seva residència, es vegin forçats a l’acceptació de les condicions lleonines d’acceptar una microempresa, amb la qual aconseguir la regularització laboral i de pas establir als seus familiars.

L’estratègia de trossejar els edificis i recintes, la de fracturar la unitat d’empresa, la de fer més fràgils les plantilles crearan en realitat una massa de treballadors lligats a un taulell o a un servei sense horari raonable, sense descansos o sense cobertura social, per a poder atendre el pagament de l’alta “renda” del miniespai cedit pel titular de l’hotel que l’acull o per l’empresa que gestiona els interessos del Fons d’Inversió que el controla.

Per totes aquestes raons, aquest sistema de sobreexplotació immobiliària el veiem contrari a un projecte d’inversió hotelera que modernitzi i adapti les instal·lacions a les exigències dels nous temps, que suposin la millora de la qualitat integral dels serveis que presta, que sigui socialment just i respectuós en el consum i ús de recursos.

En el moment actual hi ha factors que poden accelerar aquest procés de traspàs de titularitat dels edificis hotelers actuals als Fons d’inversió. Sens dubte la pandèmia de la COVID19 provocarà una important caiguda de rendibilitat i molts titulars actuals hauran de desprendre’s d’aquests hotels. Gran oportunitat per a la inversió especulativa.

D’altra banda està la nova legislació del Govern de lEs Illes Balears, que dóna un termini fins a finals de 2021 per a modernitzar la planta hotelera no remodelada. Nova oportunitat d’inversió immediata.

El nou Decret llei de mesures urgents i extraordinàries per a l’impuls de l’activitat econòmica i la simplificació administrativa en l’àmbit de les administracions públiques de les Illes Balears, torna a plantejar dos “estímuls” de modernització de la planta hotelera que poden ser atractives per als Fons d’Inversió especulatius: l’augment del 15% d’edificabilitat del recinte hoteler i el canvi d’ús en els edificis obsolets.

Independentment de la valoració política i tècnica que puguem fer d’aquestes mesures, cal considerar que aquestes cessions del patrimoni comú cap als propietaris dels hotels, haurien de tenir algunes contraprestacions que apuntin cap a la millora de la qualitat i del bon ús de l’avantatge que se’ls dóna, que serveixi a la configuració d’un model turístic en sintonia amb el segle XXI.

Per tant, és lícit reclamar que les institucions i la normativa, assegurin els controls i les inspeccions tinguin la suficient eficàcia, que evitin incentius a l’especulació immobiliària o a la mutació empresarial negativa.

En aquesta línia se’ns ocorre plantejar algunes mesures per a les institucions estatals, autonòmiques o municipals que ajudarien a consolidar hotels remodelats com a empreses turístiques menys dependentS de l’especulació rendista:

Avaluar les polítiques de modernització realitzades fins ara amb transparència i participació tècnica i representativa, la qual cosa permetria avançar superant errors i que ajustin o assegurin el bon ús de les mesures adoptades

Assegurar que la llicència hotelera consolida la unitat d’empresa per a totes les activitats pròpies de l’hotel beneficiat per 15% d’augment de l’edificabilitat per la cessió del patrimoni comú

Impedir que els increments del 15% d’edificabilitat en els recintes de l’hotel en cap cas podran tenir accés directe al carrer amb la finalitat d’evitar la seva conversió en mercats ambulants de mini locals o galeries comercials

L’increment del 15% d’edificabilitat en cap cas s’aplicarà a edificis que s’hagin vist beneficiats per uns altres plans de millores o que estiguin fora del planejament

Que el planejament urbanístic municipal es reguli la grandària mínima del local per tipologies per a la instal·lació de noves activitats econòmiques o professionals, que eviti la creació de micro espais comercials o de serveis

Promoure els canvis legislatius necessaris per al compliment efectiu de les obligacions fiscals dels grups inversors, així com promoure una fiscalitat que vinculi els beneficis dels titulars de les instal·lacions al lloc del qual extreuen els rendiments

Molts actors econòmics i socials coincideixen en l’esgotament del model existent i la imperiosa necessitat d’establir pautes de transformació i canvi, però que responguin als reptes de l’emergència climàtica, ara a la pandèmia i la crisi sanitària, però també a la digitalització de l’economia, la millora dels serveis i les relacions personals, però entenem que en cap cas, hauríem de cedir el disseny del model les empreses turístiques i hoteleres de les Illes Balears de l’època actual, als gabinets d’estratègia dels Fons d’Inversió.

Les institucions de l’Estat, Govern, Consells i Ajuntaments tenen la responsabilitat de la defensa del bé comú, la qual cosa els fa protagonistes, juntament amb els actors socials i econòmics locals, en la definició i regulació del model turístic del segle XXI s’allunyi de l’especulació immobiliària hotelera i centri els seus esforços en un model de rendibilitat justa, equilibrada i sostenible.